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EL PROBLEMA DE LA VIVIENDA EN CARACAS

06/05/2009 09:30 0 Comentarios Lectura: ( palabras)

En este trabajo se presenta el problema de la vivienda en el Área Metropolitana de Caracas (en lo adelante AMC) desde la perspectiva del análisis estadístico de las transacciones de compraventa desde 1999 hasta la fecha.

 

En esta sección, la cual se inicia con este artículo, se expondrán temas sobre el mercado inmobiliario, específicamente en lo concerniente a: su comportamiento histórico, que podemos esperar del mercado para el próximo año, cómo podrá afectar la crisis mundial, cuál es el producto inmobiliario exitoso, la calidad urbana y los precios inmobiliarios, cómo la arquitectura contribuye a potenciar el valor inmobiliario, cómo se distribuyen los precios inmobiliarios por sectores, y cualquier otro tema que el lector sugiera.

En el presente trabajo, se presenta el problema de la vivienda en el Área Metropolitana de Caracas (en lo adelante AMC) desde la perspectiva del análisis estadístico de las transacciones de compraventa protocolizadas desde 1999 hasta la fecha. Si analizamos la tabla adjuntada a este artículo, puede concluirse lo siguiente:

La demanda efectiva, reflejada en la cantidad de operaciones y total área comercializada transadas anualmente, ha tenido sus altos y bajos. Partiendo del año 1999, mostraba una tendencia al crecimiento, y luego, durante los años 2002 y 2003 presentó una desaceleración, esto como reflejo de las protestas en la industria petrolera venezolana y su derivada restructuración, lo que produjo una reducción de la demanda. Es a partir del año 2004, que se inicia su crecimiento como consecuencia de una política de financiamiento a la vivienda favorable al consumidor (aumento de la cantidad de préstamos hipotecarios preferenciales, y con bajas tasas de interés), y a un aumento progresivo de la liquidez monetaria. Y un tercer lapso, es a partir del año 2006 que se inicia una contracción de la demanda, inducida por una reducción gradual de la cantidad de préstamos por la banca hipotecaria. Por último, si consolidamos lo ocurrido en todo este período, se determina que la demanda efectiva ha permanecido de manera constante, reflejando un promedio en la variación interanual poco significativa; sin embargo, puede observarse que para los tres últimos años, considerando la proyección para el 2008, se presenta una tendencia decreciente que comienza a ser significativa.

Sin embargo, esto contrasta con un crecimiento continuo del mercado inmobiliario en términos monetarios negociados, con un crecimiento promedio interanual desde 1999 hasta la fecha, en aproximadamente 29%, superando el promedio interanual de la inflación en ese mismo período.

Alto crecimiento de los precios en el mercado inmobiliario de vivienda en el AMC, siendo su promedio interanual de 36% y 27%, para casas y apartamentos, respectivamente.

Otro elemento necesario de estudiar es, que una parte importante, más del 40%, del mercado inmobiliario se efectúa mediante financiamiento bancario, lo que nos dice que es sensible a las políticas crediticias que los gobiernos o el sistema financiero implemente para este mercado. Es decir, si se genera un ambiente que incentive el crédito (aumento de la cartera crediticia hipotecaria y bajan las tasas de interés), se impacta positivamente en el mercado y la demanda efectiva aumenta, si sucede lo contrario, es decir, un ambiente restrictivo (reducción de la cartera crediticia sobre todo) la demanda se reducirá.

Por otra parte, es sorprendente observar como ha mermado hasta la inexistencia el mercado primario, es decir, si en 1999 la producción de viviendas nuevas en el AMC presentaba una incidencia por encima del 15% del mercado inmobiliario, en la actualidad es prácticamente nula.

Por último, puede apreciarse el alto crecimiento de los precios experimentado en el mercado inmobiliario de vivienda en el AMC, siendo su promedio interanual, en el período estudiado, de 36% y 27%, para casas y apartamentos, respectivamente, cifras que superan a la inflación promedio. Esto se debe a varios factores, entre los cuales se encuentran: crecimiento natural de la demanda (somos mas familias), políticas económicas y financieras que estimulan el consumo y la inversión en inmuebles, políticas crediticias hipotecarias favorables, y la reducción drástica de nuevas producciones de vivienda; como consecuencia, se presenta un mercado deficitario donde la demanda supera significativamente a la oferta, produciéndose altos precios.

Qué pasará en el 2009?, seguiremos teniendo altos precios en el mercado, o la crisis económica mundial nos afectará de tal forma que nuestro mercado sufrirá una recesión. Sobre este tema tratará el próximo artículo.

Para los tres últimos años, considerando la proyección para el 2008, se presenta una tendencia decreciente que comienza a ser significativa.

Cualquier sugerencia o comentario, pueden hacerlo a través de mfernandez@tirinmobiliarios.com.


Sobre esta noticia

Autor:
Martín Fernández (1 noticias)
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Opinión
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