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09/10/2018

El siguiente artículo soslaya de forma tímida la emisión de títulos de ejecución judiciales emitidos por nuestros órganos judiciales y que repercusión tiene hacía éstos las ejecuciones hipotecarias, los lanzamientos por impago de alquiler y por último las declaraciones de concurso

Los lanzamientos por imago de alquiler experimentaban tras cuatro trimestres unas reducciones interanuales  pero en este segundo trimestre del 2018 refleja un aumento del 1, 7% en base al mismo periodo del 2017.  Más sorprendente  podría parecer la continuidad trimestral en descenso de este tipo de lanzamientos si bien es conocido la burbuja del alquiler que se está experimentando en núcleos urbanos de las grandes ciudades especialmente en Barcelona y Madrid. Parece ser que los lanzamientos  por impago de alquiler  responde a una clara sintomatología que puede advertir de un pinchazo evidente del alquiler en estas ciudades debido a que las rentas de los inquilinos  no tienen capacidad económica bastante como  para satisfacer estos  precios, será muy indicativo de ello la tendencia que experimente el siguiente trimestre si bien aumenta de nuevo  mientras que los precios de alquiler siguen aumentando estaríamos ante un escenario de morosidad inminente.

Algunas variables imputables a este nuevo aumento de los lanzamientos por impago de alquiler se circunscriben  de forma clara en el arrendamiento urbano y por ello la común formula de contratación arrendataria en base a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de forma inter particular o, entre privados – aunque posteriormente se eleve a público el documento-  conlleva a establecer un marco contractual donde el inquilino parece ahogarse por las rentas mensuales, garantías prestadas y un conjunto de obligaciones  arrendatarias  que se han trasladado de la lista de derechos del  inquilino a la de sus deberes. 

No puede obviarse que el arrendador  frente  a la libertad de contratación concedida por el ámbito privado del arrendamiento urbano entre particulares emite figuras contractuales  que claramente se articulan para proteger su  solvencia, liquidez  y la vivienda. Éste tráfico jurídico parecerá desembocar en un  pronto   pronunciamiento jurisprudencial  que  tachará  de  abusivas algunas técnicas contractuales  empleadas  para estos fines.

Ubicados en el terreno  de  la  propiedad  hipotecaria  así como en el  mismo trimestre  comentado  las ejecuciones hipotecarias  han  disminuido  un  6.2 %  pero un análisis pluri-trimestral nos indica que la desaceleración trimestral  ha disminuido.

Después de cuatro trimestres aumenta un 1.7% los lanzamientos por impagos de alquiler mientras que las ejecuciones hipotecarias disminuyen un 6.2%

Un factor que ha incidido a mi parecer notablemente a esta disminución se contiene en el artículo 693 de la Ley de Enjuiciamiento Civil sobre la  Reclamación limitada a parte del capital o de los intereses cuyo pago deba hacerse en plazos diferentes.

Los apartados primero y segundo de este artículo exponen de forma clara cual es el rango de morosidad o de impago del deudor para verificarse la venta y la transmisión del bien hipotecado al comprador o bien al acreedor a cuyo favor esté constituida la garantía hipotecaria siendo este de tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un numero de cuotas equivalente a tres plazos mensuales.

Artículos como el presente han incidido de forma notable en la Ley Hipotecaria así como en distintas entidades financieras a acudir al arbitraje como fórmula de renegociación de la deuda hipotecaria estableciéndose un plazo mínimo de 3 meses sobre el que parte a convenir entre las partes.

Los concursos presentados para el mismo trimestre han padecido un aumento del 20, 7% y ello parece responder a una típico aspecto de liquidación de sociedades en cuanto la responsabilidad limitada de algunos tipos de personas jurídicas parece conjugarse de tal forma con la legislación concursal que el hecho de recaer en concurso y que la masa concursal societaria sea objeto de liquidación por proceso judicial es más rentable que a una fórmula convenida entre la sociedad deudora y los agentes acreedores para corregir la situación de morosidad.

Un nuevo marco jurídico- temporal de 3 meses parece dar aire para renegociar la deuda hipotecaria y disminuir las ejecuciones

 

 

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